京都の賃貸ならダイコク賃貸サービス

お蔭様で当社管理物件も８５０室となりました。「借主」様・「貸主」様双方に喜んで頂ける「管理会社」を目指しますので今後共宜しくお願い致します。


●空室でお困りの家主様「昔はほっといても決まったのに・・・。」	●家賃滞納のトラブル「家賃を支払わず退居にも応じない。」	●敷金返金をめぐるトラブル「退去時に敷金全額返還を要求された。」	●建物メンテナンス費用エレベーター保守点検や消防検査・清掃費用等の建物管理費用が高い。

■多くの賃借人にとって、家主様は「何もせずに賃料収入を得ている」ようなイメージを持たれていると思います。確かに昭和後半から平成３年頃までは大多数の貸主が有利な立場にあり、当時はワンルームマンションで1年毎に更新料を賃料３ヶ月分を取るだけでなく賃料の値上げをおこない、退去の際はリフォーム費用を全額請求、さらに不足分まで請求といった物件もございました。私自身も当時は賃借人の立場から考えて「エゲツナイ家主さんもいるな。」と思った事もあります。

■しかし本当にそうでしょうか？当時は不動産取得・建築費用もかなりの高額であり不動産業者・建築業者・金融関係者の甘い話を信じて返済計画をたてたもののバブル崩壊に伴って物件を競売にかけられた家主様も知っています。家主様サイドは将来性等も考慮して慎重に考えないと相当のリスクを負う事になります。

■また最近では「京都の悪慣習」であった敷金よりリフォーム費用を差し引く事等についてトラブルも続出しており、不景気の影響で「賃料未納」のトラブルも増加しています。

提案１　　支出金額の見直し

●近隣相場の値崩れや、また現在の「借り手市場」を考えると賃料収入が減っていくのは間違いない課題であり、それでも現行家賃を確保しようと考えると最悪「借り手」がつかず数ヶ月空室のままといった事態も想定出来ます。

■対策　物件供給過多にともない相場の値崩れがおこるのは必然でありやはり適切な家賃設定が必要かと思われます。しかしその為収入は確実に減額となる為、比較的関心の低い支出部分を見直してはどうでしょうか？特に法令で義務付けられている「消防検査」「貯水槽清掃」等は同じ内容であっても業者によって金額が異なります。実際当社でも半額くらいに減額出来たケースもあります。

提案２　　サブリースプラン

●家賃滞納や敷金返金のトラブルは今後さらに増加すると思われます。「インターネット」等で調べてもらっても「自然損耗」のリフォーム費用は貸主負担である事がご理解頂けると思いますし、「少額訴訟」等発生した場合等煩わしい事が多いです。	■対策　当社が見積のうえ適切な家賃設定をし一棟ごと借り上げます。転貸目的で借り上げますので通常募集されていた賃料収入よりは減額となるかも知れませんが、空室があっても入居者の賃料滞納があっても毎月安定した収入が確保出来ます。
また家賃滞納されたまま行方不明となったりすると予定収入が大幅に狂います。	また当社は借り上げする際に「保証金」を差し入れしますので「当社」が「倒産」等最悪の事態におちいってもリスク保全が出来るようにしております。
一番の問題は空室が発生して次の入居者が全く決まらない時等精神衛生上あまりよろしくありません。	当社借上期間中は入居者の入替があっても「当社サイド」で「敷金の精算」から次入居者確保の為のリフォーム等おこないますのでトラブル等発生しても一切貸主様に負担はかけません。
	当社が借上する訳ですから「入居者管理費用」は一切戴きません。

提案３　　RE　BORN　プラン

●昭和６０年前後に建築されたマンションは「３点式UB」であったり、部屋の有効面積が小さ過ぎる等現在のニーズとかけ離れている場合が多いようです。「事務所ビルを持っているが全く借り手が無く困っている」といった相談もよくされます。

■対策　マンションに関しては家賃を値下げするか「ペット可」等条件を甘くする事によってある程度対応出来ます。但し、事務所等で１年以上借り手が付かないような物件はやはり立地的に問題がある場合が多く最悪もっと長期に渡って空室のままである事が予測されます。
当社では事務所を住居に改造したり、小さなワンルームマンションを２室合体させて１LDKに改造等現在の入居者ニーズにあった改装を提案します。但しこのリフォームも業者によって金額が様々なので低価格でより良いリフォームをおこなう事がポイントとなります。　施行例

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■また最近では「京都の悪慣習」であった敷金よりリフォーム費用を差し引く事等についてトラブルも続出しており、不景気の影響で「賃料未納」のトラブルも増加しています。